Сергей Григоров

Историк, политик

Решительно отмежеваться

* OПросмотров: 812
-межевание

Статья для газеты «Что будет с Москвой», №1 (01), апрель 2014

Московская власть пытается отобрать  у москвичей то, что дано им законом

Древние римляне, защитники свободы, собственности и законности, говорили: «Aequitas sequitur legem» («справедливость следует за законом» — лат.). Где исполняется закон, там царит и справедливость. Московские власти, затеявшие в конце 2013 года целую волну земельных перемежеваний, показали нам, что не желают ни соблюдать закон, ни охранять наши права собственности, ни уважать нашу свободу распоряжаться своей же собственностью по своему усмотрению.

Межевание земли — очень темная и сложная область права. Большинство владельцев квартир обычно не знают, что помимо самого физического жилья им еще по праву принадлежит и участок земли под домом плюс часть земли общего пользования рядом с домом (придомовой территории), на которой располагаются детские и спортивные площадки, гаражи-ракушки и, если очень повезет, маленькие скверы. Пользуясь всеобщим незнанием, апатией и низкой посещаемостью публичных слушаний, чиновники правительства Москвы под шумок устраивают процедуры перемежевания (изменения границ земельной собственности жильцов дома), по сути, отбирая, а говоря простым языком — воруя у граждан их законную собственность, их землю. Землю, на которой потом одним прекрасным утром жители дома смогут обнаружить точечную застройку или участок Северо-Западной хорды прямо у себя под окнами. Автолюбители могут проснуться без своего гаража или постоянного места стоянки, взамен которого получат предписание пользоваться только платными парковками. Для того чтобы этого не случилось, надо знать несколько основных положений закона, которые помогут отстоять свои права.

ФОКУС-psd

Это наша земля!

В советское время вся земля принадлежала государству. Поэтому исключительно государство решало, что у кого отнимать и где что строить. Сегодня ситуация иная. Согласно Земельному кодексу (ст. 36, п. 2) земля, на которой стоит ваш многоквартирный дом, и придомовая территория принадлежат собственникам приватизированных квартир дома. Если же в доме имеются неприватизированные квартиры, то государство во владение землей вступает лишь на равных правах с остальными собственниками. То есть роль и полномочия государства в этом случает такие же, как у дяди Пети из 7-й квартиры и тети Маши из 14-й. Если же все квартиры в доме приватизированы — тогда государство в лице своих чиновников и рядом не должно стоять с вопросами землепользования придомовой территории. Это просто не их дело.

Вывод: вся земля под домом и рядом с домом находится в общей долевой собственности домовладельцев, если представить наглядно — то у каждого по кусочку. Никаких денег за переход земли в вашу собственность ни раньше, ни теперь, ни в будущем платить не надо. Земля под и рядом с домом стала вашей бесплатно. Этот переход закреплен законом №189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст. 16, п. 2).

Ваш маленький кусочек земли является такой же вашей собственностью, как и ваша квартира. И если к вам приходит чиновник и говорит, что надо отрезать, надо урезать, мы тут построим дорогу, а вот тут новостройку, — это равносильно тому, что человек из правительства Москвы зайдет в ваш дом и вынесет, например, телевизор и половину кухонного гарнитура или же предложит проложить шоссе через вашу детскую или спальню. Вы же не согласитесь на это, правда? Поэтому любое перемежевание фактически равносильно грабежу.

Это наши деньги!

На земле под домом ничего не построишь — это медицинский факт. А вот придомовая территория является большим капиталом. Вдумайтесь — вам принадлежит кусок земли в городе Москве. Это огромные деньги. Владельцы квартир могут использовать свой двор не только для того, чтобы ставить там лавочки и разводить клумбы. Например, свою землю жильцы дома могут сдать в аренду, под магазин, и получать всем домом и делить на всех арендную плату, твердые деньги. И мэрия тоже не имеет права вмешиваться. Это ваша земля, и вы решаете, что с ней делать. Стоимость 1 кв. м московской земли превышает стоимость 1 кв. м вашей собственной квартиры. Поэтому если добрый чиновник из мэрии отрежет у вас кусочек, то это прямо повлияет на стоимость вашей квартиры. Вчера она стоила, скажем, 10 млн руб., а после перемежевания будет стоить 7 млн руб. Почему так происходит? Потому что согласно Жилищному кодексу (ст. 37) квартира в многоквартирном доме и земельный участок неразрывно связаны между собой, они следуют общей судьбе друг друга. Отрезать кусок от вашей земли — все равно что отрезать метраж от вашей квартиры. Это равносильные действия с точки зрения закона, поэтому и падает стоимость квартиры. Вы не сходили на слушания, не помешали чиновнику провести перемежевание и потеряли, возможно, несколько миллионов рублей.

Это наши границы!

Чиновники захотели провести перемежевание. Встает разумный вопрос: где же границы вашей земли, на каких рубежах держать оборону, что принадлежит вам, а что жильцам соседнего дома? Тем, что жильцы не знают границ собственных владений, активно пользуются чиновники. Один раз межевание уже было проведено. Межевание — это простая регистрация земли, ее кадастровый учет и определение ее границ. Перемежевание в свете этой формулировки — банальная афера. Ведь чиновники как раз и настаивают на том, что границы домовладений не определены и их надо определить. Это вранье. Границы уже определены при строительстве. То, что вам подается как определение границ, на самом деле их пересмотр в пользу мэрии. Границы вашей собственности известны, и закон позволяет их установить. Градостроительный кодекс РФ (190-ФЗ, ст. 43, ч. 4) говорит нам о том, что «размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий». То есть если ваш дом построен еще при СССР, то границы вашей земли определяются тем старым техническим паспортом БТИ, который был выдан на момент застройки. Поспрашивайте соседей, у бережливых бабушек наверняка остались эти документы. Старый паспорт БТИ до сих пор имеет юридическую силу. Он и будет определять границы вашей земли и вашей собственности. Если же его никто не сохранил, то придется отправиться в ТБТИ и требовать копию там. Так же придется выдержать несколько скандалов и попытаться пресечь некоторые незаконные действия чиновников. Контора будет всячески изворачиваться и лгать, чтобы не выдавать вам копию паспорта БТИ на руки. Но придется пройти эту процедуру до конца — тут уж ничего не поделаешь.

И запомните главное: закон на вашей стороне. Ваше право на земельный участок при многоквартирном доме закреплено в федеральном законе. Никакие указы мэра или московского правительства, никакие внутригородские постановления и ведомственные акты, даже личные указы президента России не могут оспорить или быть выше положений федерального закона.

Это наш дом!

Кто может принимать решения об использовании вашей земли, кто может распоряжаться ею? Если рассматривать земельный участок не как совокупность юридических кусочков, составляющих неразрывную общность с квартирой, а целиком, то целиком земельным участком рядом с домом может распоряжаться только общее собрание собственников жилья. Это оно должно решать, что строить на своей земле: гаражи, детскую площадку или магазин. Если же мэрия в лице своих чиновников хочет завладеть вашей землей, попользоваться ей, нарезать на ней платные парковки или же построить «через вашу спальню» шоссе, то у нее есть только одно законное право осуществить свои голубые мечты. Статья 55 Земельного кодекса РФ гласит, что изъятие земельного участка может быть произведено только путем выкупа, причем при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка и только по решению суда. Выше мы говорили, что земельный участок и квартира собственника жилья составляют между собой неразрывную связь, имеют общую судьбу. Поэтому для выкупа вашей земли городским властям для начала нужно выкупить у вас и вашу квартиру. А поскольку земля под домом и рядом с ним находится в общем пользовании собственников квартир дома и ее судьбу может определять только общее собрание жильцов, то, если московской власти захочется проложить через вашу землю шоссе или построить на ней платную парковку, юридически у него нет иного выхода, как выкупить у жильцов весь земельный участок, а следовательно, и все квартиры в данном доме. То есть просто купить весь дом. Целиком. По рыночной цене.

Примечательно: (ст. 49, п. 1 того же Земельного кодекса), что выкупать у жильцов все квартиры и весь дом государство может, только если ему приспичит построить в вашем районе, например, атомную станцию или военную базу, железную дорогу или космический полигон, пограничный пункт или газовое хранилище. Если к вам придут с требованием перемежевания, то спросите у чиновников сразу, что они хотят строить в вашем дворе: АЭС, космодром или границу с Афганистаном. Правда, в список исключительных объектов еще попадают и «автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения». Однако там же есть и оговорка — «при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов». То есть придется попросить чиновника доказать, почему федеральное шоссе Москва — Когалым необходимо строить именно через ваш двор и никак иначе.

Это наш закон!

Из всего вышесказанного очевидно, что грядущее перемежевание, которое затеяло московское правительство, не только абсурдно с точки зрения действующего законодательства, но и полностью незаконно. Под видом определения границ нашей собственности нам преподносят пересмотр границ нашей земли. Власть с выгодой для себя хочет перепахать город, попутно ограбив своих граждан. Надо знать, что любое межевание сегодня абсолютно незаконно. Его цель — отрезать кусок вашей земли и понизить рыночную стоимость вашего жилья. Когда чиновники правительства натыкаются на знание закона и уверенное желание собственников жилья отстаивать свои права до конца, они начинают пугать нас с вами будущим налогом на землю. Многие на это покупаются. Никто не хочет платить в будущем дополнительные деньги. Чем больше земли — тем больше налог. Это очень глупая позиция. Это все равно что, неся на плечах мешок с деньгами, бросить его потому, что от тебя требуют рубль за право его дальнейшего проноса. Это все равно что отказаться от 1000 руб., потому что с них надо заплатить 10 руб. налогов. Стоимость земли, ее потенциальная арендная стоимость настолько высока, что перекрывает все возможные налоги на несколько порядков. Оставшимися деньгами собственники дома могут распоряжаться по своему усмотрению: поделить их или же вложить в благоустройство своей земли и своего двора.

Не дайте себя обмануть.

Не дайте властям города украсть вашу
землю и ваши деньги.

Не дайте мэрии нарушать ваши права.

В случае конфликтов с чиновниками старайтесь придавать ситуации максимальную огласку в СМИ и интернете, привлекать политических активистов.

Изучайте законы и знайте свои права.

 

 

Поделиться ссылкой: